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      山東省高品質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)建設指導意見(jiàn)

      發(fā)表日期:2023-07-17 14:20:47 瀏覽次數:

       

      推進(jìn)高品質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)建設,是引領(lǐng)房地產(chǎn)平穩健康發(fā)展、加快行業(yè)轉型升級的基礎性工作,是滿(mǎn)足人民群眾對美好居住生活新期待的具體舉措。為加快推進(jìn)全省高品質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)建設,現提出以下指導意見(jiàn)。

      一、總體要求

      (一)指導思想。以習近平新時(shí)代中國特色社會(huì )主義思想為指導,認真貫徹黨的二十大精神,堅持以人民為中心的發(fā)展思想,堅持在發(fā)展中保障和改善民生,不斷實(shí)現人民對美好生活的向往。堅持“走在前、開(kāi)新局”,推動(dòng)精品建造和精細管理,打造齊魯建造升級版,落實(shí)綠色健康、智慧科技、全齡友好等發(fā)展理念、建設標準,大力提高住房品質(zhì)。推動(dòng)住宅開(kāi)發(fā)建設從“規模型”向“品質(zhì)型”、從“有沒(méi)有”向“好不好”轉變,助力房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡,建設好房子、好小區、好社區、好城區。

      (二)基本內涵。高品質(zhì)住宅應符合高質(zhì)量發(fā)展要求,具備質(zhì)量?jì)?yōu)良、安全耐久,功能優(yōu)化、健康舒適,環(huán)境優(yōu)美、便利宜居,設施完善、技術(shù)先進(jìn),低碳綠色、節能環(huán)保,服務(wù)精細、鄰里和諧的品質(zhì),體現人文美學(xué)價(jià)值、引領(lǐng)美好居住生活發(fā)展方向,是廣大群眾普遍認可的“好房子”。

      (三)實(shí)施路徑。高品質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)建設應圍繞“質(zhì)量、功能、低碳、服務(wù)”四個(gè)重點(diǎn),從政策標準、規劃設計、施工建造、查驗交付、物業(yè)運維等環(huán)節入手,以解決質(zhì)量常見(jiàn)問(wèn)題、提升居住體驗為基礎,集成綠色建筑、超低能耗建筑標準、裝配式技術(shù)、低碳技術(shù)、健康住宅、智慧物業(yè)等先進(jìn)設計理念,構建住宅交付驗收、質(zhì)量保修保險、物業(yè)管理服務(wù)等新制度、新機制,應用新技術(shù)、新材料、新模式等,推進(jìn)住宅全生命周期管理、全要素質(zhì)量提升、多功能應用實(shí)踐,建設“好房子”,營(yíng)造美好居住生活。

      二、重點(diǎn)任務(wù)

      (一)嚴控質(zhì)量常見(jiàn)問(wèn)題。樹(shù)立質(zhì)量至上、精益建造的建設理念,提升住宅建設全生命周期的品質(zhì)意識,加強滲漏、裂縫、空鼓、管線(xiàn)不通、配電箱跳閘、散熱器和地溫盤(pán)管不通不熱、地漏和煙道返味串味以及分集水器根部漏水、噪聲干擾等質(zhì)量常見(jiàn)問(wèn)題防治。按照住宅工程設計標準和質(zhì)量常見(jiàn)問(wèn)題防控技術(shù)標準要求,編制質(zhì)量常見(jiàn)問(wèn)題防治專(zhuān)篇。對易發(fā)常見(jiàn)問(wèn)題主要防控措施的關(guān)鍵工序、關(guān)鍵部位的隱蔽工程,實(shí)行“舉牌驗收”并留存影像資料。逐戶(hù)、逐間進(jìn)行帶水、帶電、帶負荷驗收,涉水房間進(jìn)行防水層、面層兩次蓄水試驗,單體工程應抽取15%以上數量的外窗進(jìn)行壓力淋水試驗。

      (二)優(yōu)化居住功能。堅持“以人為本”,住宅設計應以現代家庭居住行為方式為依據,綜合考慮室內環(huán)境、數字家庭、適老化等因素,深挖住宅建筑文化特質(zhì),體現地域特點(diǎn)和時(shí)代特征。居住空間應適應家庭人口結構和生活方式的變化,具備住、讀、廳、廚、浴等基本居住功能,空間尺度適度加大,住宅層高應不小于3.00m,滿(mǎn)足住宅的休憩、娛樂(lè )、辦公等混合功能使用,合理設置健身、交流、消毒等多功能空間,推廣增設玄關(guān)處消殺功能等創(chuàng )新做法。配備非接觸式門(mén)禁系統、帶除霾和熱量回收功能的新風(fēng)系統、全屋水凈化系統等提升居住體驗的設施設備。優(yōu)化入戶(hù)動(dòng)線(xiàn),宜設置地上地下雙大堂,鼓勵室內空間拓展,設置首層架空層或戶(hù)外挑高大平臺等開(kāi)放交流空間。建立設計回訪(fǎng)制度,提高設計質(zhì)量和服務(wù)水平。開(kāi)發(fā)、施工企業(yè)不得要求設計企業(yè)違反國家和省有關(guān)住宅和住宅小區建設標準、技術(shù)規范,隨意修改或變更設計文件。

      (三)提升居住環(huán)境。以市民需求為導向,落實(shí)完整社區和五分鐘生活圈要求,充分利用社區綜合配套資源,合理布局教育、養老、公共服務(wù)、商業(yè)等配套設施,足量科學(xué)配置垃圾分類(lèi)收集點(diǎn)。小區內宜設置老人兒童活動(dòng)場(chǎng)地、健身步道、社區食堂、會(huì )客廳、日間照料中心等活動(dòng)場(chǎng)所和服務(wù)設施。車(chē)位配建標準不低于1:1.2,車(chē)位面積不小于2.5×5.3m,100%預留電動(dòng)車(chē)充電基礎設施安裝條件。適度提高小區綠地率,鼓勵采用屋頂、外墻、結構外平臺等立體綠化方式。

      (四)發(fā)展裝配式住宅。鼓勵高品質(zhì)住宅采用裝配式建造方式,實(shí)現標準化設計、工廠(chǎng)化生產(chǎn)、裝配化施工、一體化裝修。應用集成廚房、集成衛生間、集成吊頂、架空樓面、模塊化隔墻、管線(xiàn)分離等成熟適用的裝配式裝修技術(shù)。圍繞住房品質(zhì)與性能提升,加快裝配式部品關(guān)鍵技術(shù)研究,研發(fā)推廣實(shí)現大空間和易改造升級的集成技術(shù)。

      (五)推廣低碳技術(shù)。堅持綠色發(fā)展的理念,高品質(zhì)住宅應按照二星級及以上綠色建筑標準建設,合理提高室內外聲、光、熱等指標要求,注重采用自然采光、通風(fēng)、節能、節水等適宜配套技術(shù)產(chǎn)品,廣泛使用健康、環(huán)保、綠色的新型建材。使用5種及以上綠色建材認證的材料和部品,且應用比例不應低于50%。推廣可再生能源利用、裝配化裝修、建筑垃圾循環(huán)再生等技術(shù)應用。鼓勵在高品質(zhì)住宅項目中率先執行超低能耗建筑標準。

      (六)推行精裝修交付。鼓勵高品質(zhì)住宅精裝修交付,提倡個(gè)性化、定制化、集成化裝修,探索“大規模定制化家裝”精裝交付模式,實(shí)現按需研發(fā)、按需組項、菜單購買(mǎi),避免千房一面并減少資源浪費。采用精裝修交付的商品住房,裝修費用在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中予以明確,計入購房貸款基數,不計入繳納公共部位維修資金基數。

      (七)建設智慧住宅。基于物聯(lián)網(wǎng)、大數據、人工智能等新一代信息技術(shù),依托智慧城市技術(shù)支撐,引入“規劃+設計+施工+運維”全生命周期思維,實(shí)現室內設備智能控制。完善住區信息基礎設施建設,打造住區綜合信息服務(wù)平臺,構建“平臺+產(chǎn)品+場(chǎng)景”的服務(wù)模式,提升便民利民服務(wù)和管理水平,建設安全、舒適、綠色、便捷的高品質(zhì)智慧住宅。

      (八)應用BIM技術(shù)。高品質(zhì)住宅在設計、施工、運維階段應使用建筑信息模型(BIM)技術(shù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)應組織做好全過(guò)程模型使用和交付,交付成果包含隱蔽工程建設數據信息的可視化模型文件。推廣BIM版商品住宅使用說(shuō)明書(shū),向住宅買(mǎi)受人提供數字化房屋竣工圖紙。以開(kāi)發(fā)企業(yè)為主導,將物業(yè)運維提前納入BIM應用管理組織架構,以運維的實(shí)際業(yè)務(wù)和管理需求為出發(fā)點(diǎn),應用BIM數據進(jìn)行實(shí)時(shí)檢查與維護。

      (九)嚴格驗收流程。高品質(zhì)住宅應充分利用數字化平臺實(shí)現開(kāi)發(fā)項目全生命周期管理,實(shí)時(shí)更新工程狀態(tài),及時(shí)實(shí)施問(wèn)題預警、協(xié)同處置發(fā)生問(wèn)題。開(kāi)發(fā)企業(yè)應按照《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目住房城鄉建設領(lǐng)域建設條件意見(jiàn)書(shū)》中關(guān)于高品質(zhì)住宅建設的要求進(jìn)行規劃、設計、施工、驗收,并作為聯(lián)合驗收依據。注重精細化施工,實(shí)施工地開(kāi)放日制度,嚴格落實(shí)“先驗房后收房”制度,進(jìn)行全流程風(fēng)險管控,保證業(yè)主購房信息知情權和施工質(zhì)量監督權。

      (十)建立質(zhì)量保修保險制度。高品質(zhì)住宅中有防水要求的屋面、衛生間、房間、外墻面、儲藏室、車(chē)庫的防滲漏質(zhì)量保修期限應不低于省現行最低質(zhì)量保修期限相關(guān)要求。建立房屋交付回訪(fǎng)制度,在質(zhì)量保修期臨期半年內,對有防水要求的房間和易滲漏部位進(jìn)行回訪(fǎng)普查,保修期限內經(jīng)維修合格的部位,由開(kāi)發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)和產(chǎn)權人分別重新約定保修期限,對出現的質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行快速閉環(huán)處置。推行房屋定期體檢和房屋質(zhì)量保險制度,以市場(chǎng)化手段進(jìn)一步完善工程質(zhì)量安全監管機制。積極開(kāi)展建立房屋養老金制度試點(diǎn)工作,更好解決既有房屋維修資金來(lái)源問(wèn)題。

      (十一)創(chuàng )新物業(yè)服務(wù)。探索制定與高品質(zhì)住宅相適應的物業(yè)服務(wù)標準,物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)機制,推動(dòng)實(shí)現質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng )新“物聯(lián)網(wǎng)+維?!狈?wù)模式,與BIM運維相結合,實(shí)現多維度一體化物業(yè)服務(wù)體系,提高服務(wù)效率、降低服務(wù)成本。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展服務(wù)內容,積極參與醫養結合、居家養老、家政服務(wù)、住宅托管等居民服務(wù)業(yè)態(tài),為高品質(zhì)住宅室內設施設備提供專(zhuān)業(yè)維修養護服務(wù)。厘清物業(yè)和全體業(yè)主的權責關(guān)系,創(chuàng )造和諧鄰里環(huán)境。

      (十二)加強科技研發(fā)。積極探索住宅未來(lái)發(fā)展趨勢,重點(diǎn)研究住宅室內可變性、功能混合性,滿(mǎn)足各類(lèi)家庭不同時(shí)期對居住空間的彈性需求。鼓勵科研院所、行業(yè)協(xié)會(huì )、開(kāi)發(fā)企業(yè)組建高品質(zhì)住宅研究實(shí)驗室或研究生產(chǎn)基地,探索研究高品質(zhì)住宅建筑使用技術(shù),編制標準化技術(shù)圖集。加強生態(tài)住區相關(guān)技術(shù)和產(chǎn)品的研發(fā),找尋未來(lái)人、技術(shù)、自然共生的方式。注重科技產(chǎn)品的迭代升級,鼓勵AI(人工智能)、機器人技術(shù)在居住建筑中的應用。研究高品質(zhì)住宅設施設備的更新?lián)Q代路徑,構建既有居住建筑改造的技術(shù)和產(chǎn)品集成平臺,探索解決存量住宅整體提升品質(zhì)系統問(wèn)題的方案。

      三、保障措施

      (一)加強組織領(lǐng)導協(xié)調。成立由住房城鄉建設主管部門(mén)牽頭,自然資源、財稅、金融等部門(mén)共同參與的新建住宅品質(zhì)提升聯(lián)席工作機制和專(zhuān)班,因地制宜編制新建住宅品質(zhì)提升發(fā)展規劃,制定工作方案。市、縣(市、區)兩級住房城鄉建設和自然資源部門(mén)應根據高品質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)建設要求適時(shí)開(kāi)展專(zhuān)項指導督查,實(shí)現項目建設運營(yíng)全周期綜合管理。

      (二)加強政策激勵引導。一是將高品質(zhì)住宅項目納入綠色金融支持范圍,鼓勵銀行等金融機構對符合條件的企業(yè)、項目通過(guò)開(kāi)辟綠色通道、加大信貸支持力度、降低信貸融資成本等方式給予支持。對使用住房公積金貸款購買(mǎi)高品質(zhì)住宅的,貸款額度可按一定比例上浮。二是優(yōu)先將相關(guān)技術(shù)納入住房和城鄉建設領(lǐng)域推廣應用技術(shù)公告和科技成果推廣目錄,促進(jìn)轉化應用。三是經(jīng)城市住房城鄉建設主管部門(mén)認定的高品質(zhì)住宅項目,可適當放寬銷(xiāo)售備案價(jià)格上限,對應的開(kāi)發(fā)企業(yè),在參與政府投資項目招投標和信用評價(jià)中可享受適度的優(yōu)惠政策,在評定相關(guān)勘察設計、工程質(zhì)量有關(guān)獎項時(shí)予以?xún)?yōu)先考慮。四是提倡開(kāi)發(fā)建設單位提高新建住宅小區公共配套服務(wù)設施配建比例。在不違反國土空間詳細規劃強制性規定的前提下,各市縣可依據各地實(shí)際,對利用建筑架空層、地下空間、室外平臺等增加設置公共服務(wù)配套設施的,出臺容積率計算等方面的鼓勵政策。

      (三)加快推動(dòng)示范引領(lǐng)。支持綠色建筑、全裝修住宅以及智能建造等技術(shù)研發(fā)和成果轉化應用,開(kāi)展高品質(zhì)住宅建設試點(diǎn),通過(guò)試點(diǎn)示范市、示范縣、示范項目建設,打造一批精品住宅項目,形成一批技術(shù)研發(fā)和開(kāi)發(fā)建設龍頭企業(yè),充分發(fā)揮示范引領(lǐng)作用,帶動(dòng)全面發(fā)展和整體提升。要發(fā)揮好廣廈獎、泰山杯(房地產(chǎn)方向)、詹天佑獎等獎項對高品質(zhì)住宅建設的帶動(dòng)作用,鼓勵和支持高品質(zhì)住宅項目積極申報并優(yōu)先推薦。

      (四)加大宣傳引導力度。積極組織開(kāi)展專(zhuān)題研討與公益培訓,加強新技術(shù)、新材料、新模式的推廣力度,提升全行業(yè)住宅品質(zhì)意識、創(chuàng )新能力。通過(guò)業(yè)內企業(yè)交流、優(yōu)秀案例評選、試點(diǎn)項目推介等形式,引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極參與高品質(zhì)住宅項目開(kāi)發(fā)建設。準確把握高品質(zhì)住宅的內涵,注意輿論導向,不能將高品質(zhì)住宅簡(jiǎn)單理解為高端豪宅。引導公眾參與住宅品質(zhì)提升工作,提高全社會(huì )認知度、關(guān)注度,營(yíng)造良好氛圍。


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